От 2008+ года постройки, доебали уже бабушатники из прошлого тысячелетия.
- все хаты говно, смотри на соответствие своим планам по её использованию
- будут затирать что всё хорошо, хотя на самом деле всё плохо. Будут затирать что все стены можно снести и сделать перепланировку, а на самом деле там везде армопояс и арматура.
- справки из дурки даются только в том плане, что "в нашей районной дурке по месту регистрации на учете не стоит", хотя вполне может быть что стоит в другом месте, справка не защищает, но для приличия лучше получить
- отпуск не нужен, агенты работают круглосуточно (ну то есть часов до 11 вечера можно смотреть). Недели хватит только если заранее выберешь список объектов.
- 2008+ года гарантировано говно без шумоизоляции с управляйкой из воров, если не элитный комплекс в центре ДС
- будут затирать что всё хорошо, хотя на самом деле всё плохо. Будут затирать что все стены можно снести и сделать перепланировку, а на самом деле там везде армопояс и арматура.
- справки из дурки даются только в том плане, что "в нашей районной дурке по месту регистрации на учете не стоит", хотя вполне может быть что стоит в другом месте, справка не защищает, но для приличия лучше получить
- отпуск не нужен, агенты работают круглосуточно (ну то есть часов до 11 вечера можно смотреть). Недели хватит только если заранее выберешь список объектов.
- 2008+ года гарантировано говно без шумоизоляции с управляйкой из воров, если не элитный комплекс в центре ДС
>три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал
Если ты ипотечник, то тебе нужны квартиры с согласованной планировкой, потому что банк выполнит оценку залога перед выдачей ипотеки. Это займет в сумме 2-4 недели. Быстрые ипотеки только в предварительно одобренных банками домах на первичку.
- Регистрация сделки проходит неделю. Но ключи передают в день сделки. Быстрой. Если квартира в ипотеке, есть прописанные дети, то еще месяц на ответ банка и проч.
- Потом, если в квартире живут, у собственника есть 30-60 дней на выезд.
Потом можешь заезжать ты.
Если покупаешь квартиру, в которой не живут, то описанное тобой вполне реально.
>на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
Насекомые, вонь, соседи. Старые и регулярные протечки. Качество отделки. Если покупаешь свежую квартиру у флиппера, требуй фотофиксацию процесса ремонта. Отделки сами по себе сейчас по сути нерентабельны, там буквально всегда фиговым листочком помойка прикрыта.
Все это касается только простых домов с ж.б перекрытиями и проч.
Потому что локацию, куда выходят окна и проч, включая данные износа на портале ГИС ЖКХ и проч ты должен проверить ДО осмотра в интернете.
>Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
На вторичке почти никак не обойтись без этого. Сносный юрист возьмет от 30к за просутю сделку на вторичке, 100+ за сложную. Сам ты не справишься, особенно если там прописанные дети. Риелтор тебе не нужен, хотя эти услуги и входят в стоимость его работы, риелтор - продажник.
Всё это абсолютно бесполезно, ты можешь купить супер-иедальную квартиру, но завтра соседи съедут, их место займёт быдло, которое будет ссать, срать и блевать в подъезде, тебе пропишет пизды в ебло, если начнёшь вякать. Напротив вместо парка въебут 40 этажку, за домом снесут хрущи и проложат трассу, плюс пару заводиков построят, больничку рядом закроют, будешь пиздовать в другую за 10 км, куда запись на 2 месяца вперёд.
Ты не можешь ничего знать о своём будущем и как-либо его планировать, поэтому живи днём сегодняшним и забей на всё хуй.
This. Надо мной жила норм бабушка, смотрела документалки типа канал культура на ночь, строго до 12, даже как-то лампово было под это бухтение засыпать. А потом через 3 года она ебанулась наглухо и стала включать на полную громкость новости в 2 часа ночи, в 4, в 5, по рандому, и что-то мужохать, будто штангу по полу катать.
Да тут не про соседей и всякое, но про как не наебаться при покупке, купив хату с проблемами, внезапно откинувшимися прописанными зеками и наследниками-наёбышами. И как много времени оформление бумаг, от словесного "заебумба, покупаю", до "всё, хата моя, живём, ебана".
Может, слишком дохуя трясусь и воображаю про это всё.
>- на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
Вид из окна, насколько он тебя устраивает. Все поменять можно, но вид из окна не поменяешь. Ремонт, если планируешь заезжать сразу, прикидываешь сколько будет стоить вывоз хлама, новая мебель и тд. Обязательно планировку, соответствует ли она БТИ, согласована или нет. Это потребуется чтобы банк одобрил ипотеку. Состояние лестничной клетки, двери соседей (если новые/дорогие, то значит алкаши там вряд ли живут). Дорогу до метро/остановки, может быть путь через гаражи, промку, где стремно ходить по вечерам. Наличие важных для тебя магазинов и тд.
> - что мне будет затирать собственник или его агент;
Спроси про причину продажи, прописанных, соседей. На словах все равно все скажут что все ок, но спросить лишним не будет. Агент будет торопить с авансом, тут можешь слать нахер, покупателей сейчас особо нет. Заранее скажи агенту/собственникам, что будешь собирать справки/выписки и тд, поймешь адекватные или нет. Адекватные нормально к этому отнесутся.
>- требовать ли от них справки из дурки;
Да, особенно если собственники пенсы. В некоторых случаях банк сам может потребовать медосвидетельствование в день сделки, если через ипотеку берешь.
>- юридическое сопровождение сделки и его подводные камни. Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
50-100к, ожидай что юристы не могут получить ту инфу, которую нет в открытом доступе. Они запрашивают это у собственников или их агентов + пробивают по открытым базам. Я заказывал юридическую проверку, но потом понял, что это наеб, потому что абсолютно все ты можешь и сам найти. Польза юристов тут может быть в правильно составленном ДКП и интерпретации полученных доков. На мой взгляд, 100к приемлемая цена по сравнению со стоимостью жилья, на этом глупо экономить, но если ты сам мамкин юрист, то смысла очевидно нет.
>- как много времени уходит на весь процесс, от выбора до живёшь. Хватит ли мне недели отпуска по принципу "три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал";
Месяц плюс-минус. Аванс, сбор документов, проверка, сделка, раскрытие аккредитива, акт приема-передачи.
>- является ли красным флагом собственник с детьми, особенно несовершеннолетними;
Нет, просто усложняет проверки и дополнительное время.
>- всякое, чего я упустил, составляя этот список
Я бы в любом случае рекомендовал проводить сделку через ипотеку, даже если у тебя есть вся сумма. Банк со своей стороны сделает минимальную проверку, лишним не будет. А также собственники и риэлторы более спокойно отнесутся к требованию "банк запросил", а не просто желание покупателя, которого можно и послать подальше с какими-то справками. Можно сделать страховку титула, но будь внимателен, обычно банки страхуют титул только на сумму ипотеки, тебе нужна вся сумма сделки, чтобы в случае чего не лишится ПВ. Некоторые банки/страховые будут говниться и говорить что так не делают, но такая услуга есть, сам делал. Стоит до 100к, есть мнение что это бесполезная херня, но я сделал, т.к. тревожный пирожок.
Ну и в конце скажу, что покупка вторички всегда имеет риск потерять титул, никак ты от этого не застрахуешься. Более менее выдохнуть можно будет через 3 года, года основные исковые сроки истекают. Резонансные случаи пугают тревожников, сам начитался в свое время. С другой стороны, каждый месяц только по ДС проходит десятки тысяч сделок на вторичке. А случаев попадалова несколько в год. Шанс проебаться можешь прикинуть сам. По факту нужно относиться к этому как к неизбежной вероятности потерять бабло, примерно как полет на самолете, где от тебя с момента захода в самолет ничего не зависит. Страшно? Покупай первичку, со всеми ее плюсами и минусами.
> И как много времени оформление бумаг, от словесного "заебумба, покупаю", до "всё, хата моя, живём, ебана".
Меньше недели, регаешь сделку у нотариуса, договор несешь в МФЦ, смотришь на госуслугах что у тебя появился факт собственности
Благодарю, замечательные замечания.
> медосвидетельствование в день сделки
Да это кстати важно, я покупал у бабки 95 лет, агент подогнал сертифицированного психуелога для освидетельствования, немаловажная деталь
Ходил смотреть район, где продаются хаты. Очень отрезвляет. Рядом колония, дом-колодец, всё, абсолютно всё заставлено автомобилями, газель с диваном не проедет, промзона какая-то.
Это вообще всё хуита.
Сначала выбери за свой ценник что-то нормальное.
Нормальное это кирпич, лифт, лоджия, 35+ квадратов за 8.
Вот открой карту и посмотри что это либо Академическая либо Дыбенко. Остальное всё это не ДС2 уже.
Это дно дна из шлакоблока.
Сначала выбери за свой ценник что-то нормальное.
Нормальное это кирпич, лифт, лоджия, 35+ квадратов за 8.
Вот открой карту и посмотри что это либо Академическая либо Дыбенко. Остальное всё это не ДС2 уже.
Это дно дна из шлакоблока.
Ходил смотреть другой район. Дом норм, двор норм, но всю дорогу идёшь вдоль оживлённого шоссе. Шум и задыхаюсь. Теперь не удивляюсь, почему хаты так долго продаются.
Пизда, нахуй, пора засунуть в жопу снобизм и увеличить в поиске возраст дома.
Пизда, нахуй, пора засунуть в жопу снобизм и увеличить в поиске возраст дома.
Нет смысла бояться старых домов.
Важно при осмотре выяснить, капиталили ли дом, если там современная пластиковая канализация и свежие трубы, можно смело брать.
>как его покупать
>преимущественно на вторичке
1. На просмотры ходить вечером, начиная с 19 часов, в идеале после 21-22 = заценишь качество отсутствие и приемлемость для тебя звукоизоляции
2. НИКОГДА.НЕ.ПОКУПАТЬ.РЯДОМ.С.ДОРОГОЙ. Просто никогда. В крупных городах полно шизиков, которые куда-то ездят даже в 3 ночи, NPC, никак иначе.
Отсюда идеал - 2 или 3 линия от дороги, лучше с видом на детсад или школу, чем на парк, собачью площадку или спортивные объекты =фиксированное время тишины с 7 вечера и всю ночь.
3. Посмотреть подъезд, офк. Чтобы не было шприцов, сожженых дверей, баночек под окурки, мусора.
4. Количество парковочных мест.
>Это дно дна из шлакоблока.
Шумоизоляция в строительстве приравнивается к теплоизоляции. Теплоизоляция при строительстве современных домов делается по теплорасчету, а не наитию. Любой новый дом имеет меньшие теплопотери, чем советские, потому что сейчас жестче требования.
Все новые дома будут каркасно-монолитными. Внешние стены у них ненесущие. Конкретно там - пустотелый красный кирпич и шлакоблок, минвата, штукатурка.
Ровно то же ты увидишь по 500+ за квадрат в центре.
P. S.
Почему каждый пролетарий мнит себе, что он хоть что-то понимает в строительстве? Реконструкции - это в основном совсем другой бюджет.
>На просмотры ходить вечером, начиная с 19 часов, в идеале после 21-22 = заценишь качество отсутствие и приемлемость для тебя звукоизоляции
Хз, бред.
>НИКОГДА.НЕ.ПОКУПАТЬ.РЯДОМ.С.ДОРОГОЙ
Любое городское жилье рядом с дорогой. Потому что в городе дороги. Если у тебя дома при закрытых окнах слышно проезжающие машины, то ты живешь в советском хруще, скорее всего с плохими окнами, которые возможно еще и вынужден открывать из-за отсутствия приточек.
Если у тебя окна во двор, тем более маленький, то ты вынужден их открывать или ставить активную приточку с вентилятором, потому что там нет ветра.
>Посмотреть подъезд, офк. Чтобы не было шприцов, сожженых дверей, баночек под окурки, мусора.
Дома без нормального обслуживания - охраны, видеонаблюдения, проч. лучше вообще не рассматривать.
>Количество парковочных мест.
Как правило в РФ паркинги можно купить или арендовать всегда, потому что их строят слишком много (это выгодно застройщику, но люди не хотят покупать).
>Хз, бред
>at first i was like but then
>Любое городское жилье рядом с дорогой. Потому что в городе дороги.
Скажи честно, ты дебил или как?
Машины в эти дворы телепортируются?
>Скажи честно, ты дебил или как?
На пиках гетто-спальник. Жилье покажи. Именно в городе.
>Все новые дома будут каркасно-монолитными.
Ой вей. А почему мне должно быть не похуй какими будут все новые дома? Хоть деревянные каркасники пусть строят.
>Почему каждый пролетарий мнит
Пролетарий вроде тебя схавает всё что угодно, а я покупаю только в кирпиче.
Дома на расстоянии друг от друга с озеленением и парковками.
>гетто-спальник
Дома окна в окна где никогда не видно солнца
>Именно в городе
Застройщик, иди отсюда нахуй со своими человейниками.
Заебался ждать 2НДФЛ от Гойуслуг и сделал как вжух у работодателя. Узнал, оказывается можно ещё всякие налоговые вычеты получать не только за крупные покупки, но и занятие спортом, например.
ОП, многи вопросы которыке ты задал описаны в этой книге
https://dropmefiles.com/P0FjG
Только предупреждаю - она большая и немного потеряла актальность в вопросах проведения процесса регистрации, но в вопросах проверки по большому счету актуальна. Думаю что потратить время на ее ознакомление все же стоит, тем более вопрос касается тарты нескольких млн. Хотя бы для правильного контроля работы риелтора и снижения вероятности наебаться.
Вот еще краткий гайд с чек листом и ссылками на нужные сервисы https://dropmefiles.com/4IFD0 А вообще, в ДС2 есть агентство недвижимости Бенуа. Его владелец Щегельский Дмитрий, он ведет каналы в соцсетях, давно смотрю его. Я бы к нему обращался за помощью. Вот ссыль https://rutube.ru/channel/39217/
Охренеть монография, читаю, многие вопросы постепенно отваливаются. Например, как так, что при первичном одобрении ипотечного ярма ставка выше - она снизится за счет страховок. И про на что смотрит банк при одобрении хаты. И какие там дополнительные процессы со страхованием и прочим. Спасибо.
Книга "Файлы были удалены"
Случилась ЖАДНОСТЬ. Двухи в старом доме стоят столько же, сколько однухи в более новом. Но нян, двуха же, в одной спишь, в другой дрочишь. Но цена одна и та же. Ремонтами не избалован, посему непонятно.
Брать отпуск ради поиска практически нецелесообразно: профукал уже неделю, а подходящего не нашел.
Смотреть по вечерам норм, можно оценить запаркованность и наличие маргиналов во дворе.
Смотреть по вечерам норм, можно оценить запаркованность и наличие маргиналов во дворе.
Не забудьте, блядь, номер квартиры. Я вот забыл, теперь снова агенту звонить. Вроде бы ничего, но надо было раньше думать, блядь.
Следующим этапом идёт оценка банком покупаемой недвижки. Думал, тут всё халявно будет - просто фотографии загрузить. Нихуя, оценочная контора просит поставить специальное приложение и сделать ворох фотографий через него. Или вызывать оценщика. Последнее не хочется, ведь лучше я сам ещё раз ногами к продавцу приду и всё посмотрю. Бтв, стоит оценка около 5к.
Агент довид на договор с авансом, но до прохождения хотя бы первичной проверки не случится.
Агент довид на договор с авансом, но до прохождения хотя бы первичной проверки не случится.
Агент продавца настаивает на авансе до экспертизы. Мотивация - "обычная практика" и "банк расматривает заявки уже с предварительным договором". Хочет, чтобы осмотр с оценкой делал не я, но какая-то третья привлеченная агентом сторона. Мне уже начинать триггериться и говниться или это действительно обычная практика?
Я идиот. Письмо после отправки заявки на ипотеку != предварительное одобрение ипотеки. Последнее должно заканчиваться открытием нового продукта в личном кабинете и справкой. Понял это, когда агент стал подозревать меня в ебанутости и запросил её о подтверждении намеряний.
Будучи хикканусом, не догадался позвонить обозначенному в письме менеджеру и всё голосом проговорить и разобраться, только статейки читал и конца праздников, чтобы к юристам обратиться ждал.
Короче: звонить голосом в банк и вести всякие переговоры, процент в писульке мне прислали, хоть и пред-предварительной, грабительск даже на фоне запретительной ставки ЦБ.
Нет, этот тред не уютный бложек, просто сам себе отвечаю на поставленные в ОП-посте вопросы, может ещё кому пригодится. Ответы в треде были довольно годными, признателен.
Будучи хикканусом, не догадался позвонить обозначенному в письме менеджеру и всё голосом проговорить и разобраться, только статейки читал и конца праздников, чтобы к юристам обратиться ждал.
Короче: звонить голосом в банк и вести всякие переговоры, процент в писульке мне прислали, хоть и пред-предварительной, грабительск даже на фоне запретительной ставки ЦБ.
Нет, этот тред не уютный бложек, просто сам себе отвечаю на поставленные в ОП-посте вопросы, может ещё кому пригодится. Ответы в треде были довольно годными, признателен.
Вот ещё сайт, где пошагово расписано: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/
Смотрел другую хату. По рассказам выходит, собственник уже в возрасте (50+ по моим прикидкам). Зря не спросил возраст, это же важно. Старость не радость, маразм не оргазм. Доказывай потом, что она не по сенильности договор подписала.
какой процент дали?
желающий купить квартиру, но трясущийся мимокрок
Я не пони-маю: в какуляторе было написано 27%, в предодобрении 28 с чем-то. Обои два много, но второе больше и совсем не устраивает. Буду позвонить менеджеру на предмет это окончательное решение или как-то сбрасывается процент за счет страховок и всякого.
Джебаные выходные, понаделал поспешных решений, теперь с консультантами пиздеть буду.
Читаю про согласие бывшего супруга на продажу недвижимости. Выходит, ВНЕЗАПНО может нарисоваться бывшая жена/муж собственника и претендовать на 0.5 вырученных средств или вообще оспорить сделку.
Начала уходить тряска, нашел подходящую хату и тут нате, блядь: пок-пок-пок, для подписания договора нам нужно подъехать в агенство, собственник будет. Ещё с нами подпишите, чтобы мы объявление сняли. Ага, блядь, шнурки только поглажу.
Не понимаю пока, как эту залупу контрить. Положим, с собственником ПДКП я подпишу (проиграл от уебищности проекта его, нужно переделывать), но что мешает потом агенту-обиженке меня опрокинуть и сорвать сделку?
Не понимаю пока, как эту залупу контрить. Положим, с собственником ПДКП я подпишу (проиграл от уебищности проекта его, нужно переделывать), но что мешает потом агенту-обиженке меня опрокинуть и сорвать сделку?
Если смотришь объявление от собственника, то удостоверяйся, что это действительно собственник. Если там чмо-агент, который выдаёт себя за собственника - нахуй сразу, быстро, решительно, потому что тебя уже тут попытались наебать.
Если смотришь объявы от риэлторов или агентств - то ты им априори не должен ни копейки. Как только заикаются о комиссиях-хуиссиях - сразу нахуй, это развод. Риэлтору ВСЕГДА платит только тот, кто его нанимал. Раз риэлтор выложил объявление о продаже - значит, его нанял продавец.
>что мешает потом агенту-обиженке меня опрокинуть и сорвать сделку
Ну если агент представляет продавца, то и сделка будет сорвана по вине продавца, разве нет? А значит, он обязан вернуть тебе задаток в полном объеме. Договор задатка, ПДКП, ДКП - все типовые и скачиваются из интернета, они и будут твои интересы защищать.
Если прям ссышь - можешь сам нанять агента на том же Домклике, чтобы проверял за тебя чистоту потенциальной сделки. Сэкономишь себе время и нервы.
>вернуть тебе задаток в полном объеме
В двойном даже.
Ты как будто немного с дивана.
Да, обязан вернуть в полном объёме. Продаванус тут ничего не теряет, но я могу успеть заплатить банку за страховку и оценку.
В двойном размере возвращается задаток и только при условии, это прописано в договоре. Кабальный договор обе стороны не подпишут.
До хренова ипоцтечного менеджера не дозвониться, не знаю пока, как оно обстоит со страхованием - платируешь после покупки или до. Вангую, до, это же пиздец какой носатый бизнес.
Сходил к юристу, немного унял тряску.
Вопросы, которые задавал и ответы, которые получил:
1. Вопрос: на каком этапе привлекается юридическая проверка?
Ответ: можно на любом, но лучше до подписания договора. Последний может понадобиться много править.
2. Вопрос: Полнота и сроки юридической проверки.
Ответ: Срок - до трех дней. Полнота - что можем на основе переданных документов. Некоторые справки продавцу придётся собирать самостоятельно.
3. Вопрос: собственник - пенсионер, что делать?
Ответ: лучше не свяызывайтесь, у меня уже несколько таких дел в производстве было. Если всё-таки связались, справка из ПНД, освидетельствование в момент сделки, справка, что есть где жить обязательны.
4. Вопрос: продавец у агенства. Как не платить агенству за снятие объвления?
Ответ: это будет нормальной практикой просто не заключать с ними договор, вы же не с ними, а с собственником в правовые отношения вступаете. С последним заключаестя ПДКП, по нему и так на время резерва не следует другим хату продавать. Агенство скорей всего утрется, потому что всё же выгоду получит.
5. Вопрос: Чего опасаться в договорах аванса, ПДКП, ДКП?
Ответ: следите, чтобы были пункты про возврат и прописана стоимость хаты.
6. Вопрос: Практики невозврата аванса?
Ответ: редко. Но судиться заебётесь и это стоит много дороже ваших 50к.
7. Вопрос: Практики замены ПДКП своим?
Ответ: да, но сами вы скорей всего обосретесь.
8. Вопрос: Агенство. Практика "заедьте к нам".
Ответ: ну да, есть такое. Но вы им ничего не обязаны, агентских договоров и договоров удержания лучше не подписывайте, от них вам никакой выгоды.
9. Вопрос: Форма результатов юридической проверки.
Ответ: обычно устно. Можно письменно, но будет дольше и дороже.
10. Вопрос: Аванс остаётся у продавца. Нужно ли в договоре писать сумму меньше?
Ответ: Нет, просто в договоре обозначьте, что сколько-то там передали как аванс в счет оплаты хаты.
11. Вопрос: Почему в договоре агенства нет указаний, от кого (собственника) и в чьих интересах они действуют?
Ответ: потому что хуйня это всё.
12. Вопрос: Выписка собственников "в никуда"?
Ответ: да, так можно, но не с детьми и пенсионерами.
13. Вопрос: статус добросовестного покупателя?
Ответ: повторная выписка из ЕГРН перед сделкой, лучше на бумаге или с ЭЦП, из Госуслуг не подходит, потому что там данные могут обновляться с запозданием. Не занижать цену в договоре. Оплата безналом. Предоставить 2НДФЛ.
14. Вопрос: обычный пакет документов на юридическую проверку (полный, который вообще есть)?
Ответ:
- правоустанавливающие документы (ДКП, дарение, наследство);
- регистрация (выписка из ЕГРН, с ФИО обязательно);
- справки формы 7, 9 (текущая и архивная), 12;
- копии паспортов продавца;
- нотариально завереное согласие супруги;
- справка о неиспользовании маткапитала;
- справка из ЗАГСа;
- справка из дурки и наркологички;
- справка из Бюро Кредитных Историй.
Всё равно рискуете, 100% обезопасить себя нельзя.
Всякое:
- обоссали Этажи;
- альтернативная сделка (ипотеку берёт продавец, финансирует продажей хаты покупателю) надежнее, но дольше и геморройней;
- договоры агенство вздор и проекты нужно править;
- юрист может взять это на себя, бегать не надо, сам с ними договорится и согласует договор в интересах покупателя;
- если была заказано юридическое сопровождение и вышло, что покупка рискованная, сопровождение считается завершенным, за новое плати заново;
- если продавец в процессе слился, за сопровождение платится не полностью, но за по факту оказанные услуги;
- у пенсов покупать рисковано;
- у банков могут быть свои проекты договоров, позвони и выясни;
- если уже дошел до покупки страховки, а продавец слился, есть период кулдауна, когда от страховки можно отказаться, ничего не заплатив;
- ну, а вообще, порядок примерно таков: подал заявку на ипотеку, выбрал хату, залог, чистота сделки, одобрение объекта, подготовка договора;
- страховая и правда может вписаться в случае чего;
- но на тебя похуй и страховой, и банку;
- с передачей денег тоже сам возишься.
Как-то так.
Вопросы, которые задавал и ответы, которые получил:
1. Вопрос: на каком этапе привлекается юридическая проверка?
Ответ: можно на любом, но лучше до подписания договора. Последний может понадобиться много править.
2. Вопрос: Полнота и сроки юридической проверки.
Ответ: Срок - до трех дней. Полнота - что можем на основе переданных документов. Некоторые справки продавцу придётся собирать самостоятельно.
3. Вопрос: собственник - пенсионер, что делать?
Ответ: лучше не свяызывайтесь, у меня уже несколько таких дел в производстве было. Если всё-таки связались, справка из ПНД, освидетельствование в момент сделки, справка, что есть где жить обязательны.
4. Вопрос: продавец у агенства. Как не платить агенству за снятие объвления?
Ответ: это будет нормальной практикой просто не заключать с ними договор, вы же не с ними, а с собственником в правовые отношения вступаете. С последним заключаестя ПДКП, по нему и так на время резерва не следует другим хату продавать. Агенство скорей всего утрется, потому что всё же выгоду получит.
5. Вопрос: Чего опасаться в договорах аванса, ПДКП, ДКП?
Ответ: следите, чтобы были пункты про возврат и прописана стоимость хаты.
6. Вопрос: Практики невозврата аванса?
Ответ: редко. Но судиться заебётесь и это стоит много дороже ваших 50к.
7. Вопрос: Практики замены ПДКП своим?
Ответ: да, но сами вы скорей всего обосретесь.
8. Вопрос: Агенство. Практика "заедьте к нам".
Ответ: ну да, есть такое. Но вы им ничего не обязаны, агентских договоров и договоров удержания лучше не подписывайте, от них вам никакой выгоды.
9. Вопрос: Форма результатов юридической проверки.
Ответ: обычно устно. Можно письменно, но будет дольше и дороже.
10. Вопрос: Аванс остаётся у продавца. Нужно ли в договоре писать сумму меньше?
Ответ: Нет, просто в договоре обозначьте, что сколько-то там передали как аванс в счет оплаты хаты.
11. Вопрос: Почему в договоре агенства нет указаний, от кого (собственника) и в чьих интересах они действуют?
Ответ: потому что хуйня это всё.
12. Вопрос: Выписка собственников "в никуда"?
Ответ: да, так можно, но не с детьми и пенсионерами.
13. Вопрос: статус добросовестного покупателя?
Ответ: повторная выписка из ЕГРН перед сделкой, лучше на бумаге или с ЭЦП, из Госуслуг не подходит, потому что там данные могут обновляться с запозданием. Не занижать цену в договоре. Оплата безналом. Предоставить 2НДФЛ.
14. Вопрос: обычный пакет документов на юридическую проверку (полный, который вообще есть)?
Ответ:
- правоустанавливающие документы (ДКП, дарение, наследство);
- регистрация (выписка из ЕГРН, с ФИО обязательно);
- справки формы 7, 9 (текущая и архивная), 12;
- копии паспортов продавца;
- нотариально завереное согласие супруги;
- справка о неиспользовании маткапитала;
- справка из ЗАГСа;
- справка из дурки и наркологички;
- справка из Бюро Кредитных Историй.
Всё равно рискуете, 100% обезопасить себя нельзя.
Всякое:
- обоссали Этажи;
- альтернативная сделка (ипотеку берёт продавец, финансирует продажей хаты покупателю) надежнее, но дольше и геморройней;
- договоры агенство вздор и проекты нужно править;
- юрист может взять это на себя, бегать не надо, сам с ними договорится и согласует договор в интересах покупателя;
- если была заказано юридическое сопровождение и вышло, что покупка рискованная, сопровождение считается завершенным, за новое плати заново;
- если продавец в процессе слился, за сопровождение платится не полностью, но за по факту оказанные услуги;
- у пенсов покупать рисковано;
- у банков могут быть свои проекты договоров, позвони и выясни;
- если уже дошел до покупки страховки, а продавец слился, есть период кулдауна, когда от страховки можно отказаться, ничего не заплатив;
- ну, а вообще, порядок примерно таков: подал заявку на ипотеку, выбрал хату, залог, чистота сделки, одобрение объекта, подготовка договора;
- страховая и правда может вписаться в случае чего;
- но на тебя похуй и страховой, и банку;
- с передачей денег тоже сам возишься.
Как-то так.
>Вопрос: собственник - пенсионер, что делать?
>Ответ: лучше не свяызывайтесь, у меня уже несколько таких дел в производстве было. Если всё-таки связались, справка из ПНД, освидетельствование в момент сделки, справка, что есть где жить обязательны.
>Вопрос: обычный пакет документов на юридическую проверку (полный, который вообще есть)?
>Ответ:
>- правоустанавливающие документы (ДКП, дарение, наследство);
>- регистрация (выписка из ЕГРН, с ФИО обязательно);
>- справки формы 7, 9 (текущая и архивная), 12;
>- копии паспортов продавца;
>- нотариально завереное согласие супруги;
>- справка о неиспользовании маткапитала;
>- справка из ЗАГСа;
>- справка из дурки и наркологички;
>- справка из Бюро Кредитных Историй.
>Всё равно рискуете, 100% обезопасить себя нельзя.
Бля, вот я ору с таких трясунов, которые заказывают миллион бумажек, и всё им мало, не 100% жы гарантия, а всего лишь 99.9999%. Есть два действительно необходимых документа - паспорт собственника и выписка из ЕГРН. В последней указано и количество собственников, и способ вступления в право собственности, и обременения. Если недвижимость куплена после вступления в брак, то еще нотариальное согласие супруги. Всё, больше ничего не нужно, мутную хуйню можно уже на этом этапе заметить. Если мутной хуйни не прослеживается, то заказ всех остальных бумажек оплачивает покупашка, потому что это не необходимость, а хотелка из желания унять тряску. Можешь считать это типа расходами на страхование сделки.
Так-то понятно, что юридическая проверка хочет набить себе цену и максимально защитить себя от возможных доебов с твоей стороны. Поэтому она будет требовать как можно больше документов и отговаривать от сделок даже с минимальным риском, типа с пенсами собственниками. А в реальности пенсы владеют львиной долей вторички, спасибо Никите Хрущеву, каждый день продают свои бабушатники и сотки, и шлют нахуй всяких хамов, которые пытаются загнать их в ПНД. И ничего страшного не происходит - щит хэппэнс, но не чаще, чем самолёты падают. При этом можно всю жизнь спокойно с кайфом летать на самолёте, а можно трястись от аэрофобии, как будто вечно жить собираешься.
Причем даже в твоем перечне еще не полный список той хуйни, которую порой просят покупатели. Заметил еще такую тенденцию - чем больше покупатель нищеброд, тем сильнее он ебет мозги. Если задаёт миллион тупых вопросов и требует кучу каких-то бумажек-какашек, о которых слышишь первый раз в жизни - то и на осмотре будет мяться, жаться, тыкать пальцем в любую ерунду, пытаться скинуть лям за косметический дефект стоимостью 20к и выторговать себе цену в половину рыночной. Но рыночек работает не только на покупателя, но и продавца - и если у тебя действительно нормальный лот, то обычно ничто не мешает послать мозгоеба нахуй, потому что за ним уже стоит адекватный человек с нормальными требованиями к документам, готовый платить нормальные деньги.
Спасибо за сайт, аноний. Вот еще добавлю с ютуба. Если отбросить специфичность предоставления информации автором, то некоторые моменты можно почерпнуть https://youtu.be/yzkK4jpUlGM . Ну и опять же делайте скидку на то, что с момента выхода видео прошло 11 лет.
Блять, а нахуя нужны риэлторы, если есть сайты-агрегаторы? Циан, Яндекс, Домклик?
Есть ли смысл обращаться к риэлору, если я сам могу найти подходящие себе вариант и съездить на просмотр?
Далее обращаюсь к юристу, чтобы он проверил хату (вторичка), и всё.
Причём риэлторы требуют 2-3% от сделки, в случае ДС, это более 500к рублей получается.
Есть ли смысл обращаться к риэлору, если я сам могу найти подходящие себе вариант и съездить на просмотр?
Далее обращаюсь к юристу, чтобы он проверил хату (вторичка), и всё.
Причём риэлторы требуют 2-3% от сделки, в случае ДС, это более 500к рублей получается.
Ты шиз. Никакую квартиру ты не покупал никогда и не покупаешь сейчас. Риелтор берет с продавца. Обьявлений собственников мало.
Смысл просто в том, что тебе могут скинуть то, что ты не заметил. Риелт на покупке бесплатен.
>Риелт на покупке бесплатен.
Ебать ты дебич, съебал с доски
Ты кретин. Риэлтору платит тот, кто его нанимает. Нередко, особенно в сложных сделках, у каждой стороны по риэлтору, и каждый в первую очередь защищает интересы именно своего нанимателя, а не выступает нейтральным посредником.
Ну смотри. Зачем риэлтор продавцу? Чтобы грамотно разместил объяву, сидел на звонках, водил потенциальных покупателей, экономя кучу времени и сил. При этом проверить покупателя на чистоту, распознать мутные схематозы и помочь с оформлением бумажек хороший риэлтор тоже может.
Зачем риэлтор покупателю? Да всё за тем же. Сидеть смотреть объявы (хорошие быстро улетают, нужен постоянный мониторинг), сделать первичную фильтрацию кала, созвониться, договориться о встрече, съездить на показ, сделать вторичную фильтрацию кала - это только кажется, что это просто и быстро делается, а на деле пиздец геморрой, особенно когда ты уставший после долбильни едешь не домой играть в пеку, а смотреть очередной объект. Касательно юридической стороны - на покупателе тут гораздо больше рисков, грамотное юридическое сопровождение еще важнее. А потом представь. Вот нашёл ты наконец хорошую квартиру, запросил бумажки, показал юристу, юрист сказал - нет, это хуйня. И у тебя весь цикл поиска перезапускается с нуля. А хороший риэлтор большую часть говняка фильтрует ещё не стадии просмотра объявы и первого звонка продавцу. То есть, ты просто покупаешь под ключ весь процесс, озвучиваешь хотелки и бюджет - получаешь хату.
То, что московские риэлторы вконец охуели и при взлетевших в небеса ценах на недвигу хотят тот же процент, что брали в доковидные времена - это отдельный вопрос.
Вставлю свои 5копеек.
Утверждение что риэлтор на этапе покупки "бесплатен" справедливо если ты приходишь сам и готов работать с риэлтором которого нанял продавец. Как правило кто нанял и платит, того сторону и держат. Те правды ты не узнаешь в любом случае, если есть какие-то отпугивающие от покупки нюансы, то их от тебя могут постараться скрыть. Проверить и пробить ты все сам не сможешь.
Другой вариант ты нанимаешь своего риэлтора для поиска жилья и он от твоего имени общается с продавцом. Там уже раз твой риэтрор приводит покупателя риэлтору продавца, то их гонорар делится 50/50. Но возможно с тебя твой риэлтор тоже попросит сколько-то, но это я считаю не много относительно цены кв и если найдешь реально хорошего риэлтора, котроый и документы все правильно подготовит и проверит жилье на наличие задолженностей, обременений, арестов и тд.
>Вид из окна, насколько он тебя устраивает. Все поменять можно, но вид из окна не поменяешь.
Удвою. Отдавать такую кучу денег, потом вставать каждое утро и при взгляде в окно испытывать фрустрацию - нее
Понятно что в спальном районе не будет видов на море или на альпийские луга, но у меня минимум требование чтобы был ПРОСТОР для взгяда, чтобы твои окна не смотрели на другие окна, и площадь перед домом не могла бы в перспективе быть застроена еще одним человейником который закроет тебе весь свет.
Срок действия предложения банка заканчивается в августе, собственник большой слоупок и собирает документы. Есть ещё шансы успеть составить и зарегистрировать ДКП у нотариуса или уже поздняк метаться, за неделю не справлюсь и нужно давить на "давайте я возьму предложение снова, начнем заново и всё зарегаем"? Собственник без агента, я без агента.
А вообще, трясучка прошла, обчитался сайтов, поназадавал ворох глупых вопросов юристам и в треде, отошел немного.
Поздновато - пока доки соберёшь, пока банк проверит комплектность и корректность, пока он собственно проверит саму хату и скажет "нормас, покупай" дав добро на покупку конкретно этой квартиры - ну где то полторы недели потребуется. Плюс только что снизили ставку цб - думаю есть вариант получить более выгодное предложение по ипотеке так и можешь сказать продавцу
Купил. Пержу в диван в своей хатке.
Страховка, нотариальное заверение договора (я трясунчик), разъезды, юридические консультации - всё вышло около 60к.
У собственника всё-таки были долги за коммунальные, он деняк скинул, но лучше про это всё заранее узнавать.
Регистрация происходит так:
1. Подъехать с собственником в банк, там от него нужно показать реквизиты, на которые перечислятся деньги. Паспорт и остальные документы смотрят довольно небрежно, мне припекло слегка. Здесь случается подписание кредитного договора, страховки и закладной.
2. К нотариусу, там составляется и подписывается договор (назначать приём заранее).
3. В МФЦ вместе с собственником, подать заявление о регистрации перехода прав собственности. В случае нотариально заверенного договора регистрация занимает один день.
4. Снова в МФЦ с собственником, каждому получить назад свои документы. Закладная не возвращается.
5. С собственником в банк, тут он получает деняк.
6. С собственником в хату, тут подписывается акт приёма-передачи, выдаются ключи и на этом всё. Акт составлять самому заранее, в свободной форме.
По времени заняло всё лето, могло бы и меньше, но я тревожник. Отпуск на время поиска и покупки хаты брать не надо.
Страховка, нотариальное заверение договора (я трясунчик), разъезды, юридические консультации - всё вышло около 60к.
У собственника всё-таки были долги за коммунальные, он деняк скинул, но лучше про это всё заранее узнавать.
Регистрация происходит так:
1. Подъехать с собственником в банк, там от него нужно показать реквизиты, на которые перечислятся деньги. Паспорт и остальные документы смотрят довольно небрежно, мне припекло слегка. Здесь случается подписание кредитного договора, страховки и закладной.
2. К нотариусу, там составляется и подписывается договор (назначать приём заранее).
3. В МФЦ вместе с собственником, подать заявление о регистрации перехода прав собственности. В случае нотариально заверенного договора регистрация занимает один день.
4. Снова в МФЦ с собственником, каждому получить назад свои документы. Закладная не возвращается.
5. С собственником в банк, тут он получает деняк.
6. С собственником в хату, тут подписывается акт приёма-передачи, выдаются ключи и на этом всё. Акт составлять самому заранее, в свободной форме.
По времени заняло всё лето, могло бы и меньше, но я тревожник. Отпуск на время поиска и покупки хаты брать не надо.
>5. С собственником в банк, тут он получает деняк.
Дальше собственник хватает такси и с баблом съебывает в туман, а тревожник сидит без денег и хаты
Так и пусть съебывает, на этом этапе хата уже на покупателя зарегистрирована.
Сап стройко аноны, аноны юристы и аноны которые шарят в жкх подскажите пожалуйста.
В доме у матушки идет капремонт. Ей принесли на подпись такую бумажку она ее подписала, что за хуйню она подписала и какие подводные?
Это врорде бы не акт выполненных работ.
Говорил ничего не подписывать пока все не сделают, типа бетонирования дыры где проходят коммуникационные трубы.
Я так понял ее хотелки теперь могут вертеть на хуе?
Или жалобы в фонд капитального ремонта помогут?
В доме у матушки идет капремонт. Ей принесли на подпись такую бумажку она ее подписала, что за хуйню она подписала и какие подводные?
Это врорде бы не акт выполненных работ.
Говорил ничего не подписывать пока все не сделают, типа бетонирования дыры где проходят коммуникационные трубы.
Я так понял ее хотелки теперь могут вертеть на хуе?
Или жалобы в фонд капитального ремонта помогут?
Если в подъезде нет кабана со связями, вас всех выебут независимо от того, что вы подписываете.
На доске ведётся много обсуждений о том, где покупать жильё, будь то ДС, ДС2 или иные города, например, https://2ch.hk/dom/res/360418.html . Но право же, удивлён, нет треда о том, как его покупать. Посему хотел бы спросить об опыте и рекомендациях уже имевших купить собственное жильё, преимущественно на вторичке. Хочу подготовиться и не хлопать глазами, когда мне предстоит этот процесс.
Вводные:
- ДС2;
- вторичка;
- однуха;
- как самый минимум 16+ квадратных метров комнаты;
- до 8м;
- ипотека на общих основаниях, первичный взнос более половины стоимости.
Что меня интересует:
- на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
- что мне будет затирать собственник или его агент;
- требовать ли от них справки из дурки;
- юридическое сопровождение сделки и его подводные камни. Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
- как много времени уходит на весь процесс, от выбора до живёшь. Хватит ли мне недели отпуска по принципу "три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал";
- является ли красным флагом собственник с детьми, особенно несовершеннолетними;
- всякое, чего я упустил, составляя этот список.
Похожий тред: https://2ch.hk/dom/res/198108.html ("КАК ПОДОБРАТЬ ИДЕАЛЬНУЮ КВАРТИРУ? В условиях России. Поделитесь вашим опытом.")
Спасибо.