Что проверяет ФНС
Прежде всего, налоговые органы проверяют, действительно ли сделка имела место, а далее — изучают ее налоговую составляющую: была ли по ней получена прибыль, говорит Ковешников. Для этого они запрашивают у налогоплательщика документы, чтобы сопоставить доходы от продажи и расходы на приобретение, а также оценивают наличие/отсутствие оснований для освобождения от налога по давности владения (5 и более лет в собственности), объясняет он.
Налоговая в первую очередь проверяет факт декларирования и уплаты налога в России с полученного в ОАЭ дохода от продажи недвижимости, говорит Артемьев. «Поскольку бум покупок в ОАЭ произошел не более пять лет назад, налоговая справедливо понимает, что продажа актива налоговым резидентом России должна подлежать налогообложению в России», — отмечает он.
Помимо налоговой составляющей налоговые органы могут проверить, соблюдалось ли валютное законодательство России при расчетах, каким образом денежные средства были получены продавцом и от кого, как оплачивались регистрационные сборы в DLD и иные подобные вопросы, добавляет Ковешников.
РБК направил запросы в FTA и DLD.
Какие риски возникают у налогоплательщиков
Вопрос об НДФЛ с продажи недвижимости красной нитью проходит через имеющиеся в распоряжении NSV Consulting требования, говорит Ковешников. Поэтому именно налоговые риски он называет основными.
«Штраф за неуплату или неполную уплату налога по статье 122 НК РФ в общем случае составляет 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле — 40%. Отдельно возможен штраф за непредставление налоговой декларации по статье 119 НК РФ, напоминает Герасимов. Он начисляется за каждый месяц просрочки в размере 5% неуплаченной суммы налога и может достигать 30% от суммы недоимки. За просрочку уплаты налога также начисляются пени. «Совокупные дополнительные начисления могут оказаться существенными, но их размер зависит от обстоятельств конкретного случая», — резюмирует Герасимов.
При недоплате налога в крупном и особо крупном размере наступает уголовная ответственность, добавляет Невская. Крупным размером признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд сумму в 2,7 млн руб., особо крупный размер наступает от 13,5 млн руб. за такой же период, напоминает она. «То есть, в принципе, на крупный размер может быть достаточно даже одной сделки: по курсу ЦБ это недоплата налога в размере около $32 тыс. С учетом сильного роста цен на недвижимость в Дубае в 2022 и 2023 годах, а также в принципе изначально довольно высокой стоимости инвестиционных объектов этот порог превышает существенное количество сделок», — оценивает Невская.
За незаконные валютные операции штраф составляет от 20 до 40% от суммы операции, продолжает Ковешников. «Кроме того, не следует забывать про возможные нарушения мер по обеспечению финансовой стабильности России (по ним возможна ответственность вплоть до изъятия всего полученного по сделке в доход государства), а также риски ведения предпринимательской деятельности без регистрации ИП в России (когда российский налоговый резидент как физическое лицо сдает в аренду много объектов недвижимости)», — говорит он.
Немаловажным вопросом оказывается и подтверждение расходов, добавляет Мишин. «Многие сделки оплачивались manager’s чеками (менеджерские чеки — стандартный для Дубая метод расчета при покупке недвижимости, инструмент, который выпускается банком от имени клиента, при этом кредитная организация резервирует на его счете необходимую сумму. — РБК), наличными или даже криптовалютой. Однако все эти способы не соответствуют валютному законодательству России», — предупреждает он.
Появление запросов ФНС — сигнал, что налоговые органы научились получать и анализировать информацию о сделках с зарубежной недвижимостью, говорит Болдинова. Она рекомендует собственникам провести ретроспективную самопроверку сделок за предыдущие годы и проверить налоговое резидентство, доходы от аренды, доходы от продажи, зарубежные счета и валютное законодательство. При выявлении ошибок стоит оценить возможность добровольного уточнения налоговых обязательств, говорит Болдинова.
Как внимание ФНС изменит будущие сделки
Вряд ли стоит ожидать значимого изменения спроса на покупку недвижимости в ОАЭ в связи с произошедшими событиями, полагает аналитик международного брокера Tranio Максим Скорых. Схожего мнения придерживается и юрист White Stone Елизавета Лобутева. Налоговые обязанности существовали и раньше, соответственно, такие проверки скорее повысят внимание покупателей к оформлению расчетов и соблюдению требований отчетности, указывает она.
Фундаментальный сдвиг в системе прозрачности затронет в первую очередь структуру сделок, считает Скорых. Вероятнее всего, покупатели начнут тщательнее планировать этапы входа и выхода из сделки, чтобы учесть требования налогового резидентства в основной юрисдикции, рассуждает он. Вместе с этим, вырастет спрос на предварительное структурирование портфелей, чтобы закрыть юридические и налоговые вопросы раньше, чем ими заинтересуется ФНС, подчеркивает Скорых.
Основное, что важно помнить: ОАЭ уже давно не офшор, это полноценно функционирующая юрисдикция, с жестким законодательством и транспарентностью, резюмирует Мишин. «Не стоит надеяться на то, что никто ничего не узнает, а надо грамотно планировать все сделки в России и за рубежом», — советует он.
https://www.rbc.ru/economics/28/10/2026/6adf8f223578b97c92e97b17
Прежде всего, налоговые органы проверяют, действительно ли сделка имела место, а далее — изучают ее налоговую составляющую: была ли по ней получена прибыль, говорит Ковешников. Для этого они запрашивают у налогоплательщика документы, чтобы сопоставить доходы от продажи и расходы на приобретение, а также оценивают наличие/отсутствие оснований для освобождения от налога по давности владения (5 и более лет в собственности), объясняет он.
Налоговая в первую очередь проверяет факт декларирования и уплаты налога в России с полученного в ОАЭ дохода от продажи недвижимости, говорит Артемьев. «Поскольку бум покупок в ОАЭ произошел не более пять лет назад, налоговая справедливо понимает, что продажа актива налоговым резидентом России должна подлежать налогообложению в России», — отмечает он.
Помимо налоговой составляющей налоговые органы могут проверить, соблюдалось ли валютное законодательство России при расчетах, каким образом денежные средства были получены продавцом и от кого, как оплачивались регистрационные сборы в DLD и иные подобные вопросы, добавляет Ковешников.
РБК направил запросы в FTA и DLD.
Какие риски возникают у налогоплательщиков
Вопрос об НДФЛ с продажи недвижимости красной нитью проходит через имеющиеся в распоряжении NSV Consulting требования, говорит Ковешников. Поэтому именно налоговые риски он называет основными.
«Штраф за неуплату или неполную уплату налога по статье 122 НК РФ в общем случае составляет 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле — 40%. Отдельно возможен штраф за непредставление налоговой декларации по статье 119 НК РФ, напоминает Герасимов. Он начисляется за каждый месяц просрочки в размере 5% неуплаченной суммы налога и может достигать 30% от суммы недоимки. За просрочку уплаты налога также начисляются пени. «Совокупные дополнительные начисления могут оказаться существенными, но их размер зависит от обстоятельств конкретного случая», — резюмирует Герасимов.
При недоплате налога в крупном и особо крупном размере наступает уголовная ответственность, добавляет Невская. Крупным размером признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд сумму в 2,7 млн руб., особо крупный размер наступает от 13,5 млн руб. за такой же период, напоминает она. «То есть, в принципе, на крупный размер может быть достаточно даже одной сделки: по курсу ЦБ это недоплата налога в размере около $32 тыс. С учетом сильного роста цен на недвижимость в Дубае в 2022 и 2023 годах, а также в принципе изначально довольно высокой стоимости инвестиционных объектов этот порог превышает существенное количество сделок», — оценивает Невская.
За незаконные валютные операции штраф составляет от 20 до 40% от суммы операции, продолжает Ковешников. «Кроме того, не следует забывать про возможные нарушения мер по обеспечению финансовой стабильности России (по ним возможна ответственность вплоть до изъятия всего полученного по сделке в доход государства), а также риски ведения предпринимательской деятельности без регистрации ИП в России (когда российский налоговый резидент как физическое лицо сдает в аренду много объектов недвижимости)», — говорит он.
Немаловажным вопросом оказывается и подтверждение расходов, добавляет Мишин. «Многие сделки оплачивались manager’s чеками (менеджерские чеки — стандартный для Дубая метод расчета при покупке недвижимости, инструмент, который выпускается банком от имени клиента, при этом кредитная организация резервирует на его счете необходимую сумму. — РБК), наличными или даже криптовалютой. Однако все эти способы не соответствуют валютному законодательству России», — предупреждает он.
Появление запросов ФНС — сигнал, что налоговые органы научились получать и анализировать информацию о сделках с зарубежной недвижимостью, говорит Болдинова. Она рекомендует собственникам провести ретроспективную самопроверку сделок за предыдущие годы и проверить налоговое резидентство, доходы от аренды, доходы от продажи, зарубежные счета и валютное законодательство. При выявлении ошибок стоит оценить возможность добровольного уточнения налоговых обязательств, говорит Болдинова.
Как внимание ФНС изменит будущие сделки
Вряд ли стоит ожидать значимого изменения спроса на покупку недвижимости в ОАЭ в связи с произошедшими событиями, полагает аналитик международного брокера Tranio Максим Скорых. Схожего мнения придерживается и юрист White Stone Елизавета Лобутева. Налоговые обязанности существовали и раньше, соответственно, такие проверки скорее повысят внимание покупателей к оформлению расчетов и соблюдению требований отчетности, указывает она.
Фундаментальный сдвиг в системе прозрачности затронет в первую очередь структуру сделок, считает Скорых. Вероятнее всего, покупатели начнут тщательнее планировать этапы входа и выхода из сделки, чтобы учесть требования налогового резидентства в основной юрисдикции, рассуждает он. Вместе с этим, вырастет спрос на предварительное структурирование портфелей, чтобы закрыть юридические и налоговые вопросы раньше, чем ими заинтересуется ФНС, подчеркивает Скорых.
Основное, что важно помнить: ОАЭ уже давно не офшор, это полноценно функционирующая юрисдикция, с жестким законодательством и транспарентностью, резюмирует Мишин. «Не стоит надеяться на то, что никто ничего не узнает, а надо грамотно планировать все сделки в России и за рубежом», — советует он.
https://www.rbc.ru/economics/28/10/2026/6adf8f223578b97c92e97b17
Казна пустеет, милорд
Получается зря какашки ели что ли? Обидно.
Приятно, что богатую мразь начали трясти.
Можно ли считать эту новость признаком того, что с рынком недвижимости в России всё в порядке, и покупка недвижимости за рубежом совершенно точно не пользуется популярностью среди сплотившегося вокруг национального лидера народа?
Можно
ФНС России начала направлять россиянам запросы о сделках с недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), совершенных в период с 2023 года. Об этом РБК сообщили профильные юристы и налоговые консультанты.
«Это беспрецедентный для российской налоговой практики случай массового получения и использования конкретных сведений о сделках с недвижимостью российских резидентов», — говорит юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников. Налицо признаки «системного использования сведений из зарубежного государственного реестра» для выявления нарушений российских налоговых обязательств, утверждает партнер Alpine Tax Сергей Герасимов.
ФНС на системной основе проводит работу по контролю за соблюдением уплаты налогов, в том числе в части доходов от источников за рубежом, заявили РБК в службе. «Автоматический (централизованный) обмен информацией с ОАЭ в части получения доходов от пользования или продажи недвижимого имущества в настоящее время не предусмотрен», — констатировали там.
Какими данными о сделках с недвижимостью располагает ФНС и чем это грозит налогоплательщикам — в статье РБК.
Какие сделки оказались в фокусе ФНС
По словам опрошенных РБК экспертов, в основном российские налоговые органы интересуются сделками, совершенными в 2023 и 2024 годах. В NSV Consulting знают о «значительном количестве — нескольких десятках — запросов, касающихся сделок 2023 — 2024 года», сказал Ковешников. «Запросы не единичны, но и не веерные — пока. Выборка достаточно объемная, но не поголовная, как в случае с классическим автообменом», — подтвердил руководитель направления консультирования в ОАЭ Quattor Advisory Артем Мишин.
Чаще всего запросы касаются сделок в эмирате Дубай, солидарны эксперты. «На нашей практике такие запросы только начали появляться и пока касаются Дубая», — отметил партнер налоговой практики «Алруд» Сергей Артемьев. Вероятно, это связано с тем, что налоговые инспекции ищут доходы от продажи объектов недвижимости, а бенефициары в большинстве своем покупали их для проживания, получения ВНЖ (вида на жительство) и более длительных инвестиционных целей именно в Дубае, допустил он.
С запросом ФНС в отношении сделок в Дубае сталкивался и партнер Alpine Tax Сергей Герасимов. «Мне приходила информация, что аналогичные запросы поступают и другим налогоплательщикам. Поэтому речь, по всей видимости, не о единичной инициативе конкретной инспекции», — сказал он. Первые письма относительно сделок в Дубае начали приходить налогоплательщикам еще летом 2026 года, отметила основатель Nevskaya Consulting Дарья Невская.
Впрочем, Дубаем запросы ФНС не ограничиваются: сейчас появились запросы и по сделкам в Абу-Даби, указал Ковешников. «Утверждать, что остальные эмираты не задействованы, пока преждевременно. Также преждевременно говорить, что не была передана информация за 2025 год — вполне возможно, что ее просто не успели обработать», — отметил он.
Запросы касаются любых сделок с недвижимостью на территории ОАЭ, но в большей степени — Дубая, подтвердила партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова. Сейчас у налогоплательщиков запрашивается информация за 2023-2025 годы, знает она.
Что и как приобретают россияне в ОАЭ
За последние годы россияне активно покупали объекты недвижимости в ОАЭ и конкретно в Дубае, напоминают консультанты. В третьем квартале 2026-го ОАЭ удержались на третьей строчке в списке самых популярных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость, подсчитали в Tranio. Их доля от общего количества заявок составила 8,7%, подчеркнули там. Средний бюджет русскоязычных клиентов в ОАЭ, по данным компании, на сегодняшний день составляет €300 тыс. или $338 тыс. Под инвестиционные цели он оценивается в $362 тыс., а под получение ВНЖ — в $266 тыс.
В целом, инвестиционные цели преобладают на этом направлении и касаются более половины сделок россиян, подчеркнули в Tranio. Покупатели выбирают защитные активы либо с якорными арендаторами, либо с низкой экспозицией на рынке аренды в понятных развитых локациях Дубая, вроде Bluewaters, Business Bay, Downtown и JLT. Их интересуют в основном стратегии, менее зависимые от краткосрочных колебаний рынка, прежде всего участие в девелоперских проектах на ранних стадиях, объяснили в компании.
Как налоговая могла получить информацию
ФНС сегодня использует несколько способов обмена информацией между странами, сообщили в ведомстве в ответ на вопрос РБК об источнике данных о сделках с недвижимостью. А именно:
• автоматический обмен по стандартам (в частности, стандарту CRS — автообмен между Россией и ОАЭ охватывает налоговые периоды с 1 января 2019 года);
• запросный обмен, когда «необходимо уточнить какие-то данные в рамках проведения проверки у коллег из других налоговых органов»;
• спонтанный обмен — когда налоговые органы «в рамках своих полномочий» получают информацию о том, что рассматриваемое лицо получило доходы в России, но не является российским налоговым резидентом, а также сведения от правоохранительных органов.
Наиболее вероятно, передача была осуществлена на основании действующей инфраструктуры обмена информацией между Россией и ОАЭ, допускает Ковешников. К ней относятся, в частности: соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), которое предусматривает обмен почти любой налогово значимой информацией, влияющей на его исполнение, меморандум о взаимопонимании и техническом сотрудничестве в области налогового администрирования между Россией и ОАЭ, конвенция о взаимной административной помощи по налоговым делам. Ранее о том, что у России и ОАЭ «много площадок и форматов для сотрудничества, а не только обмен информацией», в интервью РБК говорила замглавы ФНС Юлия Шепелева.
Точный правовой документ, на основании которого российские налоговые органы получили данные о сделках с недвижимостью, публично не установлен, признает Ковешников.
Паралелльно с конца 2024 года между налоговой службой ОАЭ и регистрирующими органами эмиратов происходил процесс взаимоинтеграции систем для оптимизации сбора информации о сделках с недвижимостью для целей контроля налоговой службы ОАЭ за НДС и корпоративным налогом, объясняет он. «Первопроходцами стали Дубай (с конца 2024) и Абу Даби (2024-2025), остальные эмираты постепенно включались после. И есть определенная вероятность, что налоговая служба ОАЭ осенью 2025 года передала вместе с данными по классическому автообмену по банковским счетам собранные данные по сделкам с недвижимостью», — рассуждает юрист.
Какие данные есть у налоговой
Исходя из характера и детализации сведений из запросов, у российской ФНС есть данные о сделках, зарегистрированных в Dubai Land Department (земельный департамент Дубая, или DLD, — государственный орган, который отвечает за регистрацию, организацию и регулирование всех операций и сделок на рынке недвижимости), допускает Герасимов. «В распоряжении налоговой оказываются прямо выписки по форме DLD», — утверждает Мишин.
Судя по имеющимся запросам, ФНС осведомлена о факте заключения договоров на продажу недвижимости, дате продажи, адресе объекта, площади и сумме сделки, говорит Артемьев. «Также у проверяющих имеются сведения о том, к кому конкретно по сделке надо обращаться, то есть у них есть данные не только из реестра недвижимости, но и связка с конкретным физическим лицом — стороной сделки», — рассказывает он.
В то же время можно предположить, что налоговые органы не знают сумму расходов на покупку недвижимости и способ расчетов, поскольку они напрямую запрашивают соответствующие документы, отмечает Ковешников.