бамп
бюджет?
к консервативным инвестициям приходят обычно тогда, когда невозможно мастштабировать текущую рентабельность бизнеса. можно из 60к сделать 250к за полгода, но сделать из 60М 250М за полгода могут только ОЧЕНЬ ТАЛАНТЛИВЫЕ люди.
Раскидать по куче инвестиционных банков и хедж фондов. Но нужна изначальная сумма в несколько миллионов нерублей. Смысла получать 10-15% в год с нескольких сотен тысяч или пары миллионов рублей в год нет.
>бюджет?
дело даже не в бюджете, а в самом инструменте таких инвестиций. естественно я понимаю что лезть с 10к баксов в такое дело не имеет смысла.
>Раскидать по куче инвестиционных банков и хедж фондов.
это же будет проеб бабла ? я и сам раньше торговал на акциях и знаю какие это качели. а меня интересуют консервативные инструменты, что бы я спокойно мог двачевать на старости лет.
Так они не только акциями занимаются, могут и компанию полностью купить и еще дохуя всего
>могут и компанию полностью купить и еще дохуя всего
покажи пример успешного фонда
в самом инструменте говоришь?
ну тогда недвижка (а хули ты еще думал тебе посоветуют? прости за мою несдержанность), если не хочешь чтобы твои деньги были проебаны банком или еще кем.
квартиры, ритейл или офисная. ритейл-кун мне в прошлый раз хорошо пояснил за ритейл, но мне самому офисная больше по душе.
Scion Capital
>ну тогда недвижка
я об этом тоже думал, особенно если зарубежом в стране со стабильной экономикой. это пока крайний вариант.
>Scion Capital
сейчас загуглю
обрати внимание за рубежом и цены другие. может и окупаемость другая. я когда гуглил в россии недвижку получалось окупаемости 7-10-12 лет. ну вот и считай. 10 лямов — до 1,2 млн в год будет возвращаться. другое дело что за год рубль ебнулся в два раза и 1,2 ляма это можно сказать 0,6 ляма по старым ценам для таких мудаков как я которые все не привыкнут к новому курсу.
10% годовых даже в сбербанке щас дают.
тока вчера вклад открыл
Рубли - фантики, которые можно поменять на шоколадку ну и всякие ништяки для семьи, вроде машины в лизинг для жены по халявным условиям
В юанях, долларах на 2-3 года - самое оптимальное.
>Вот он, сейчас название другое
о да, я всё понял на их сайте
>Рубли - фантики, которые можно поменять на шоколадку
двачую. только валюта.
бампецкий
да хуй тебе, нормальная инвестиция сейчас это построить гарем и заселить туда 10 пёзд и проходить осеменение раз в полтора года. Лет через 25 стрельнет так, охуеешь.
Без наебов.
Держу там свой лям. Вообще, объективно депозиты куда выгодней недвижимости. Я тут посчитал, что можно на 1.5м купить коробку в 30 квадратов в миллионнике и сдавать её за 12 в месяц. Минус квартплата то это будет 9-10 тысяч профита в месяц, тогда когда вклад на туже сумму в каком-нибудь втб даст 17 тысяч в месяц профита. Вот. Да и головной боли намного меньше, чем с покупкой и содержанием квартиры.
Про инфляцию не слышал?
Слышал.
Ну в первом фонде у него вход от 5 или 10 миллионов был, я думаю, что там нужно по почте минимум связываться. Все таки серьезные суммы уже идут.
иди нахуй со своей инфляцией.
я 27 лет прожил и хуй клал на эту инфляцию а тут внезапно я ее должен блять учитывать.
тебе говорят про абсолютно надёжный пассивный доход и ничего делать не надо и никакой ответственности.
посмотрим что ты будешь делать, когда твои квартиросъемщики организуют притон , или соседей зальют. или вообще квартиру спалят. вот тогда ты засунешь в жопу свою инфляцию и горелую коробку.
>Ну в первом фонде у него вход от 5 или 10 миллионов был
дохуя, как ни крути. плюс читал в интернетах что уже не принимает инвестиций.
>я 27 лет прожил и хуй клал на эту инфляцию
ты посмотри в долларовом эквиваленте. стоимость квартир за последний десяток лет в разы увеличилась.
>ИТТ я хочу поговорить о реальных консервативных инвестициях. О таких инвестициях, которые дают 10-15% годовых, но с минимальным риском.
Нет такого, недвига разве что
Профит генерирует только одна вещь на свете - бизнес. Соответственно, чтобы хоть что-то получить, надо в бизнес вкладывать, желательно во свой
Можно в чужой - в виде акций. Но картины целостной у тебя все равно не будет.
Или в совсем-совсем не свой - депозит в банке. Деньги хотя бы просто не будут таять.
>Можно в чужой - в виде акций. Но картины целостной у тебя все равно не будет.
меня этот вариант устраивает. но не вкладывать в какой-то Эпл, а в нормально работающий неспекулятивный бизнесс я готов.
Дохуя конечно, но вроде там по закону нельзя в хедж фонды меньше 5кк вкладывать. Вообще 10% можно сделать тупо вложившись в насдак100, снп500 или доу джонс30. Иногда конечно будет минус, но в целом рост будет постоянный
>10% можно сделать тупо вложившись в насдак100
индекс мне в целом нравится, но как бы не вложиться на пике пузыря
>но не вкладывать в какой-то Эпл, а в нормально работающий неспекулятивный бизнесс я готов.
>нормально работающи
>не эпл
и
>бизнес
>неспекулятивный
Вкладывай их например себе в карман, нормально, работающе, неспекулятивно.
>стоимость квартир за последний десяток лет в разы увеличилась.
В ближайший десяток во столько же и ёбнется. Сильно переотценена ящитаю. Но это не главное, а главное та самая низкая ликвидность. Вот про будку в 30 квадратов о которой я писал, помнишь? Думаешь дохуя дебилов захочет купить её? Полтора ляма отдать за полугроб с ванной и туалетом? Нет таких. Их покупают только куда большие дебилы ради сдачи в аренду, которая как я уже писал даёт намного меньший профит.
Иногда смотришь на объявления и хуеешь, одни и те же квартиры годами продают. Та что нахуй-нахуй. Вклады намного лучше.
устраивает так и займись,
только стоит понаблюдать за ситуацией годик, другой с липовыми акциями(открыть виртуальный счёт)
поизучать компании, размазать на пару десятков разных
в целом и в .ру вполне достойные варианты есть
сша сейчас активно пиарят с их экономикей, но с ней много нюансов в сложившимся мире, все яйца туда точно не стоит класть
а е, первый кого встретил на просторах великой и прекрасной кто сумел хуй к носу прикинуть, что недвижка переоценена и ебнется.
Я считаю даже быстрее, год может 2, забился с корешем на полтяху что к концу года на 30% просядет.
так и будет. с коллегой на работе поспорили на биг-тейсти .
>Думаешь дохуя дебилов захочет купить её? Полтора ляма отдать за полугроб с ванной и туалетом?
не купит один, купит другой, и будет сдавать в аренду первому. жить-то где-то надо. и количество людей на земле не уменьшяется.
в рашке уменьшается
Ты хуйню говоришь и сразу видно, что с дивана пиздишь. Я тебя говорю что годами дома и квартиры продают и продать не могут. Потому что дураков таких нет.
asset allocation называется этот подход. В нашем городе меня никто не понял(или сделали вид) в УК, все предлагали форекс и торговых роботов. На русском мало литературы, но Богл и Бернстайн находятся.
>asset allocation называется этот подход.
вроде оно. но погуглил и конкретных предложений не видно. так что бы хотя бы гарантированная 5% годовая доходность
Не прочел названых авторов, но вот для ускорения http://fintraining.livejournal.com/684790.html
похоже биз/ не предполагает изучение литературы, а зря.
Как клёво рисовать красивые графики задним числом.
Написал большой пост, но увы стерся.
Короче, вскрываю тему: рублевая ипотека. Пример: год назад взял квартиру за 100К$ в ипотеку. Сейчас долг составляет 50K$, при этом стоимость квартиры - 80K$. Считаем профит.
эта идея была последняя? уже три форекс треда пролистал
о том что еботечная квартира является залогом банка,выдавшего еботеку - не слыхал ?
При чем тут это?
Бамп
Помимо прочего, одним из самых консервативных вариантов является накопительное страхование. Процент конечно небольшой и, кроме того, это только долгосрочное инвестирование. Но, тем не менее, это даже надежнее чем депозит + бонус в виде страховой защиты и простоты оформления/сопровождения. Ну тут конечно чудес не бывает, чем больше страхового покрытия, тем меньше будет итоговый доход. Но тем не менее накоп. страхование используют для диверсификации практически любых сумм ивесторы разного масштаба (конечно выбор страх. компании, валюты и страны зависит от этой самой суммы).
> 10-15% годовых, но с минимальным риском
> 10-15%
> с минимальным риском
Пиздец.
Портфельные инвестиции.
Профит - около 10% годовых в долларах.
Простой портфель: индекс акций (S&P500), облигации(20yrs US bonds), недвижимость(REIT) и золото в равных долях.
Ребалансировка - выравнивание долей инструментов.
Подорожавшее продается, подешевевшее докупается.
Делается раз в год.
Эквити этого портфеля за 18 лет в аттаче.
Как можно видеть, единственный минус этого способа - просадки. Т.е. доходность не каждый год 10%, а то -10, то +20.
Это может напрягать. Но если нервы крепкие, а цели - долгосрочные, лучше пока ничего не придумано, имхо.
Профит - около 10% годовых в долларах.
Простой портфель: индекс акций (S&P500), облигации(20yrs US bonds), недвижимость(REIT) и золото в равных долях.
Ребалансировка - выравнивание долей инструментов.
Подорожавшее продается, подешевевшее докупается.
Делается раз в год.
Эквити этого портфеля за 18 лет в аттаче.
Как можно видеть, единственный минус этого способа - просадки. Т.е. доходность не каждый год 10%, а то -10, то +20.
Это может напрягать. Но если нервы крепкие, а цели - долгосрочные, лучше пока ничего не придумано, имхо.
Пара ссылок вдогонку:
http://habrahabr.ru/post/232287/
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-asset-class-allocation - тут можно потестировать разные портфели на истории 40 лет с ежегодной ребалансировкой
есть примеры как в экселе смоделить портфель или лучше гуглдокс?
>10-15%
>С минимальным риском
=))))))))))))
и где все портфельные управляющие-то?
я тут))00 задавай свои атветы))))
щас тибе кароч распишу все по полочкам
Респект, то, что нужно
Ни у кого ничего интересного? неделя прошла с предыдущего поста.
Зависит от структуры фонда. Можно найти достойные фонды (и не обязательно хедж-фонды), которые разрешено продавать розничным клиентам. В Eclectica с 5к GBP можно, например.
Доходность во многом зависит от уровня процентных ставок центрального банка, поэтому 5% в России тебе гарантированно (номинально). В основных валютах почти все ставки под 0%, поэтому гарантированных 5% не найдешь.
Мне такой портфель не нравится. Фишка в том с 1980х процентные ставки в тренде вниз были, поэтому доходность бондов с 1990-2010 превысила доходность акции (с 2010 по 2014 акции опередили, однако). Можно спорить, будет ли разворот в тренде или нет, но трэнд закончился. При развороте трэнда доходность бондов будет увеличиваться => требуемая доходность акций будет тоже увеличиваться => рынок акций вниз, т.е. диверсификации не получишь. При дефляции золото держать тоже нет смысла. Облигации, золота - вон из портфеля. Кэш лучше - особенно для физ лиц, так как по депозитам ставки не негативные.
Если доходность портфеля с ребаланисовкой, то все очень просто. Я набросал примерную схему. Самое тяжелое найти историческую доходность.
https://docs.google.com/file/d/0B270bDpFvoY9WXBUQmljMFh0VE0/edit?pli=1
Если efficient portfolio frontier, то не парься с этим, так как для робастного определения надо с математикой и статистикой хорошо дружить.
>не парься с этим
как раз в этом и затык у меня, границу эффективную не могу получить при трёх активах.
Бразилия и Америка хорошо, но сложновато в них войти, пока только в ПИФы и ОМС понял.
Нет такого. Банки только, но это для даунов. Да и вообще, ты сейчас назвал доходность ниже инфляции. Оно надо?
Выбирай
Посоны, как вам такой план
1) открываем брокерский счет в альфе, кладем пол-ляма
2) покупаем на 40% облигаций, на 40% голубых фишек (лукойл, сбер, етц), 20 на всякие рискованные активы
3) ??????
4) Профит
1) открываем брокерский счет в альфе, кладем пол-ляма
2) покупаем на 40% облигаций, на 40% голубых фишек (лукойл, сбер, етц), 20 на всякие рискованные активы
3) ??????
4) Профит
о том что доллар американским рыжьем не обеспечен,и "держится" только за счет большой толпы дядек с автоматами на авианосцах - тебе конечно не говорили...
>>Вообще, объективно депозиты куда выгодней недвижимости.
Нет. Это не так. Нужно поставить вопрос: какой недвижимости?. Коммерческая недвижимость может спокойно приносить от 14 до 20 процентов годовых. Плюс сами объекты не кисло дорожают - главное найти правильную локацию. Даже замкадское жилье может иметь доходность более 14 процентов - ключевой вопрос: что это за сегмент? - ответ: однокомнатные и двухкомнтаные квартиры в домах улучшенной планировки или домах бизнес класса в центре города. Естественно если ты сдаешь квартиру в муравейнике на окраине - нормальной доходности не жди: нет платежеспособного спроса, высокая конкуренция предложения.
Краеугольный камень - это сумма которую ты можешь инвестировать: хорошая недвижимость стоит приличных денег. С полутора миллионами на этом рынке делать нечего.
>>В ближайший десяток во столько же и ёбнется. Сильно переотценена ящитаю.
Ты просто диванный теоретик - вот и все. В каком сегменте переоценено жилье в нашей стране? Эконом держится на ипотечном кредитовании. Особенно новостройки. Сейчас рынок новостроек в очередной раз перегрет - но ждать падения в 27 процентов может только идиот. Дорогая недвижимость вообще живет по другим рыночным законам - потому что инфраструктура стоит денег: ликвидная квартира в центре милионника всегда будет в цене.
>>Иногда смотришь на объявления и хуеешь, одни и те же квартиры годами продают.
Какие такие квартиры продаются годами? Дай ка ссылочки. Средний срок экспозиции - не больше месяца - трех.
Вообще создается впечатление что ты судишь о недвижимости с позиции я нищеброд за мои полтора миллиона ничего нормального не купишь - поэтому недвижимость говно.
>>Я считаю даже быстрее, год может 2, забился с корешем на полтяху что к концу года на 30% просядет.
И что же так пошатнет рынок жилья? Или это рассуждения на уровне - посоны сказали дефолт будет?!
Как то резюмируя свой пост - коммерческая недвижимость - вот это консервативная инвестиция: даже если купил на максимуме цены: а секрет прост - стоимость квадратного метра считается от доходности. Помещения в правильном месте даже в замкадске всегда находят арендатора - и ставка там от 800 до 2000 тысяч рублей за квадратный метр. Другой вопрос - кто такое помещение вообще соберется продавать: сложно найти ликвидный объект на вторичке. Можно выгодно инвестировать в новостройку: с расчетом на будущие инфраструктуру и трафик. Но это сложно и требует большого опыта на рынке недвижимости. Левый хуй с горы может легко обосраться. И да - входной билет: от 10 миллионов рублей если речь идет не о Москве или Питере.
> что это за сегмент? - ответ: однокомнатные и двухкомнтаные квартиры в домах улучшенной планировки или домах бизнес класса в центре города.
А вот и нихуя.
Решает спрос, а его тупо нет. А на маленькие коморки в панельных домах есть. Как итог, low сегомент от mid отличается процентов на 10-15%, при разности в стоимости 50%. Чем дальше - тем больше разрыв
>Да и вообще, ты сейчас назвал доходность ниже инфляции. Оно надо?
я назвал проценты в долларах.
>поэтому гарантированных 5% не найдешь
да, прошерстил кучу этих самых фондов, везде хуй поймешь что и как, многие инфу только по запросу выдают. это вам не альпари, которые которые красивые графики рисуют. в общем пока фонд не выбрал.
оп
https://drive.google.com/file/d/0B270bDpFvoY9QmR5T3NRUl9feVE/view?usp=sharing
Сольвером все легко. Для границы несколько раз запускать надо, но можешь вместо минимизации волатильности прописать sharpe ratio и его максимизировать - там и будет точка касания фронтом линии.
Только я повторюсь, что все это хрень, так как весы очень чувствительны к параметрам доходности, волатильности и корреляции, которые обычно берутся исторически.
С историческими значениями доходности тебе модель скажет инвестировать в самые доходные исторически (ceteris paribus), но с чего взял что они в будущем будут настолько же доходными?
Корреляция тоже непостоянная. Например, STOXX600/S&P 30-дневная корреляция варьируется от -0.3 до 0.9. При этом корреляция росла со среднего около 0.3 в 2004-2006 до 0.7 в 2009-2010, в 2013-2014 около 0.5. У MICEXа с STOXX корреляция росла от 0.1 к 2004 до 0.8 в конце 2008, потом сползла до 0.4. Как определишь в каком режиме сейчас двигаются/будут двигаться цены и какую корреляцию надо ставить? Среднюю за 5/10/20 лет, 30-дневный moving average?
Если не убедительно и хочешь этим заниматься, гугли "portfolio optimization shrinkage", но там уровень статистики выше моего)
Paulson gold fund? По -65% в 2013.
Рубль и найра нефтью, австралийский доллар железом, чилийское песо медью, турецкая лира отсутствием инфляции, таджикский сомони переводами гастарбайтеров.
Я только не понимаю смысл обеспечения. Никто золотом не обеспечивает (и зачем?).
В любом приличном милионнике очень высокий спрос на приличные квартиры в центре. Я это говорю не с позиции кукаретика, а с позиции человека всю сознательную жизнь занимающегося недвижимостью. А вот каморки в панелях - теряют позиции: давит массовое строительство новых проектов эконом класса. В общем в России формируется ахуенная сегрегация по районам городов.
Котаны, а поясните по хардкору книжонку как собрать инвестиционный портфель с активами 50k-100k USD. Ибо писец какой нуб. Держу все деньги в разных банках.
Распиши поподробнее про коммерческую недвигу. Почему от 10 млн? Неужели за 5 млн нельзя приличный офис купить или помещение на 1 этаже дома какого?
Бегло посмотрел офисы в ДС. Получается окупаемость лет 8-12.
Например, http://www.cian.ru/rent/commercial/4008042/ и рядом же - http://www.cian.ru/sale/commercial/1381400/.
Т.е. грубо говоря купили офис за 1,7 млн, сдаем за 15. Получается 180 в год - 6% налоги = 169200 в год. Окупаемость 10 лет или 10% годовых без учета инфляции. Получается также как банковский депозит сейчас, но такие ставки временны - ЦБ ставку снизит опять будет 4-7% годовых в нормальных банках.
Или вот http://www.cian.ru/sale/commercial/1573501/ - сдавать можно где-то за 25 в год. минус налоги, примерно 282 в год. Окупаемость примерно 12 лет. Примерно как депозит выходит, но тут еще надо клиентов искать на аренду. Но если стоимость недвижимости растет и аренда индексируется на уровне инфляции, то выгоднее банка получается и точно выгоднее инвестиционной жилой.
Где-нибудь я проебался? Реально ли найти с окупаемостью лет 5-7, куда надо смотреть?
Например, http://www.cian.ru/rent/commercial/4008042/ и рядом же - http://www.cian.ru/sale/commercial/1381400/.
Т.е. грубо говоря купили офис за 1,7 млн, сдаем за 15. Получается 180 в год - 6% налоги = 169200 в год. Окупаемость 10 лет или 10% годовых без учета инфляции. Получается также как банковский депозит сейчас, но такие ставки временны - ЦБ ставку снизит опять будет 4-7% годовых в нормальных банках.
Или вот http://www.cian.ru/sale/commercial/1573501/ - сдавать можно где-то за 25 в год. минус налоги, примерно 282 в год. Окупаемость примерно 12 лет. Примерно как депозит выходит, но тут еще надо клиентов искать на аренду. Но если стоимость недвижимости растет и аренда индексируется на уровне инфляции, то выгоднее банка получается и точно выгоднее инвестиционной жилой.
Где-нибудь я проебался? Реально ли найти с окупаемостью лет 5-7, куда надо смотреть?
Давай рассмотрим этот вопрос более подробно:
Во-первых: офисная недвижимость - не лучший сегмент для инвестирования своих денег. Сейчас в крупных городах наблюдается переизбыток качественных офисных площадей. Арендные ставки давно в стагнации.
Приличная доходность у торговых площадей и помещений свободного назначения. Но - есть один тонкий момент: переведенный фонд (была квартира сделали помещение под стрит ритейл) теперь сдает позиции - избыток предложения и низкое качество самих обьектов (старые дома советской постройки изношенные коммуникации). Адекватная ликвидность у помещений которые изначально проектировались под торговлю и сферу услуг - а они сами по себе встречаются реже и как правило имеют большую площадь. Отсюда - если в крупном замкадске можно купить помещение переведенное из жилого фонда размером метров 60 - 70 со ставкой за квадрат примерно 1000 рублей по цене около 6 - 7 миллионов, то нормальная площадь будет стоит дороже. 10 миллионов это скорее объект в новостройке метров 150 - 200 (плюсуем сюда отделку и период простоя из за недоделанной инфраструктуры и.т.д). Потому что работающий арендный бизнес в хорошем месте с приличными характеристиками объекта не будут продавать только исходя из параметров его доходности. Да и вообще купить ликвидный коммерческий объект - сложная задача.
В общем сумбурно получилось - задавай вопросы я отвечу.
Ключевое слово офисы - слишком конкурентый рынок. А если не говорить о ДС - то офисная недвижимость просто пошла на дно.
Не туда ответил.
Няша, а что делать с 1млн тогда? В землю закопать чтоль?
Может есть смысл в мухосранске прикупить жилое/торговое маленькое?
В насколько мухосранске? Я озвучил цифры для замкадска милионника или относительно крупного города более 400 тыс жителей.
Если купить коммерческую площадь в ебенях - то как и кому ее сдавать? Хорошие коммерческие объекты дешево не стоят.
Кстати по поводу закопать в землю: да можно купить более мене приличный участок под ИЖС в замкадье. Но опять же не что то сказочно крутое.
Калининград
Миллиона рублей даже на первый взнос по кредиту не хватит.
А что делать? sadfrog.jpg Может жилую?
На какую нибудь новостроечку в ипотеку под лготные 12 процентов - как раз на первый взнос. Хз как у вас там с арендой жилья - но если честно: гимора очень много.
>но с минимальным риском.
Вы дурак?
1.) Т.е. акцент на торговую недвигу в новостройках? Там считаешь самая годная окупаемость?
2.) В готовых домах рядом с метро или в центре, где норм проходимость, ОБЫЧНО можно купить выгодно торговую площадь или там цена будет такая, что окупаемость те же 10 лет?
3.) Ты про старые коммуникации писал. Насколько это важно? На что надо смотреть вообще при покупке торговой площади кроме соотношения аренда/продажа похожих объектов?
Маленькая инфа от меня - знакомый мужик купил в Звенигороде (подмосковье) на 1 этаже в центре города площадь (но проходимости большой нет) 65м, собирается сдавать за 65-70. Клиентов вроде нашел уже (салон красоты). Окупаемость 5 лет получается где-то у него, т.к. покупал за 4,5 млн. Как так? Немношк не верится, что в 35км от ДС за такие деньги снимать будут, хотя дом новый, бизнес класс типа, но больших потоков людей рядом нет.
>Как так?
Отмыв.
> я назвал проценты в долларах.
> 10-15%
это чо за даун? унесите этого фантазёра отсюда
>>1.) Т.е. акцент на торговую недвигу в новостройках? Там считаешь самая годная окупаемость?
Да. Как правило. Готовые объекты стоят очень дорого, а если инвестировать в строительство - ты получаешь еще и рост стоимости самого объекта когда дом сдают и ты делаешь в нем отделку и находишь арендатора. Но - в новостройке можно тупо закопать свои деньги: не все застройщики продают коммерческие площади - многие сами их потом сдают в аренду. Так что найди ликвидную новостройку будет непросто. Ну и главная проблема - неразвитая инфраструктура и стройки вокруг. Ты должен иметь хороший инсайд о том, что будет строится вокруг и как будет в целом развиваться локация в которой ты купил объект. Зато если ты нашел перспективное место - можно получить рост цены самого объекта на 100 - 200% в будущем. Через какое то время.
>>В готовых домах рядом с метро или в центре, где норм проходимость, ОБЫЧНО можно купить выгодно торговую площадь или там цена будет такая, что окупаемость те же 10 лет?
Cамые дорогие объекты - ты покупаешь их на максимуме цены. Значит и окупаемость у тебя будет не самой быстрой. Но 10 лет окупаемости это нормальный показатель для этого рынка. Нужно понимать, что с инвестиционной точки зрения покупка такой площади не позволяет надеяться на сильный рост ее стоимости (спекулятивный компонент тут слабей - все уже оценено по максимуму). Да и действительно ликвидные объекты как готовый арендный бизнес продают редко - "такая корова нужна самому". Есть конечно варианты когда люди перекладывают деньги - но хорошие площади очень быстро находят покупателя. Нужно приложить немало усилий чтобы найти такой вариант.
>>3.) Ты про старые коммуникации писал. Насколько это важно? На что надо смотреть вообще при покупке торговой площади кроме соотношения аренда/продажа похожих объектов?
Износ инженерных сетей всегда минус - дороже и дольше приводить помещение в состояние пригодное для аренды. Но тут все зависит от массы факторов - нужно смотреть конкретно какие проблемы и насколько реально их решить. Например переведенные из жилого фонда помещения в старых домах иногда имеют трещины в несущих конструкциях на пол дома из за нарушений допущенных при перепланировке - можно налететь на ебанические деньги.
Когда ты покупаешь торговую или универсальную коммерческую недвижимость тебя должны волновать несколько составляющих в порядке их иерархии:
1.Локация и трафик - место определяет почти все. Помещение на первой линии - плюс 60% к пулу арендаторов. Близость остановок общественного транспорта - очень важно. Автомобильный трафик и возможность парковки - тоже очень важно. Параметры трафика в зависимости от времени суток - например проходная улица с постоянным трафиком в течение всего рабочего дня и вечера гораздо круче чем улица в спальном районе где дневной трафик минимален.
2. Категория обьекта: самый худший вариант - это переведенный фонд - если помещение раньше было квартирой вряд ли увидишь там потолки выше трех метров, тебе придется решать проблемы с недостаточными выделенными мощностями - электрика то проектировалась для жилья и многие такие объекты продаются без решенного вопроса с дополнительными мощностями. В таких помещениях нет автономных от жильцов дома вентканалов и канализации. Жильцы могут по суду потребовать вернуть помещению первоначальное назначение (зависит от местного законодательства и судебной практики).
Дальше идут встроенные площади - то что изначально проектировалось под коммерческое использование. Параметы у таких помещений могут сильно разнится но гимора как правило с ними гораздо меньше. Как правило - это первые - вторые этажи жилых домов. Или помещения в ОЦ на первых этажах. Стоят дороже - но куда ликвиднее и можно поискать более серьезных арендаторов.
Ну и наконец High Tier коммерческих помещений в формате Street Retail: встроено -пристроенные помещения. Ты наверное часто такие видишь - когда у жилого дома есть коммерческий этаж представляющий собой как бы отдельное строение. Как правило у таких помещений наиболее серьезные параметры инженерных сетей и свободная планировка а также высокие потолки - у меня например высота доходит до пяти с лишним метров. Но площади как правило от 200 и более метров и строят такое нечасто. Из огромных плюсов - автономность (иногда относительная иногда полная от коммуникаций жилого дома). Самый широкий пул арендаторов - потому что можно впихнуть почти любой бизнес в сфере услуг или магазин. Или пустить площадь в мелкую нарезку - сделав арендаторам индивидуальный санузлы и электрощиты. В общем самый дорогой и самый эффективный вариант.
>>Маленькая инфа от меня - знакомый мужик купил в Звенигороде (подмосковье) на 1 этаже в центре города площадь (но проходимости большой нет) 65м, собирается сдавать за 65-70. Клиентов вроде нашел уже (салон красоты). Окупаемость 5 лет получается где-то у него, т.к. покупал за 4,5 млн. Как так? Немношк не верится, что в 35км от ДС за такие деньги снимать будут, хотя дом новый, бизнес класс типа, но больших потоков людей рядом нет.
Если рядом нет трафика твой знакомый скорее всего соснет. Хотя - как знать: если он реально сдаст его с такой ставкой и арендаторы не будут постоянно съебывать в закат - может и окупит за пять лет. Небольшие площади имеют самый быстрый срок окупаемости.
У меня большие площади вышли на срок окупаемости в 7 лет. В принципе это реально.
Чувствуется, что ты действительно шаришь в теме. Хочу спросить у тебя совета, есть около 200к$. Я уже довольно долго присматриваюсь к этому объекту http://novokosino.ndv.ru/commerce/. Хочу приобрести там коммерческую недвижимость с расчётом на дальнейшую сдачу. Собственно вопрос - норм ли место? По идее норм, там недавно построили кучу домов, конкретно этот объект один из десятка подобных, следовательно народу живёт куча в округе. Плюс открылась станция метро "Новокосино", пешком до объекта минут 7. Ну и второй момент, стоит ли ещё подождать со своими долларами или брать сейчас, не могу никак определиться.
Прогулялся по гуглокарте - место норм. Пул арендаторов может подобраться приличный - в формате дрогери и прочие "у дома" и.т.д. Сам понимаешь это мои прикидки. Все таки сужу по фотографиям и карте. 7 минут от метро - это хороший показатель.
По поводу валюты - ничего определенного не скажу: я не трейдер. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то по ликвидным объектам умеренная стагнация цен. Сильно просел только откровенный нелеквид.
а прогу кроме экселя специализированную можешь посоветовать? пойдет триал даже наверн.
прога для чего именно?
моделировать портфель, не?
Предположим есть 100-150к$
Предложите варианты европейских(не юс) паев с историей и крутым рейтингом, куда можно вот взять россиянину и положить их сразу, и получить от 7-10% годовых.
Нет цели их резко преувеличивать, просто есть нестабильная работа, и хочется стабилизировать доход с нее, чтоб не растягивать эти 150к на год и нервно думать как жить дальше, а вложить их и иметь стабильно 500$ на жизнь, потом пополнить или нет и не умереть с голоду.
Предложите варианты европейских(не юс) паев с историей и крутым рейтингом, куда можно вот взять россиянину и положить их сразу, и получить от 7-10% годовых.
Нет цели их резко преувеличивать, просто есть нестабильная работа, и хочется стабилизировать доход с нее, чтоб не растягивать эти 150к на год и нервно думать как жить дальше, а вложить их и иметь стабильно 500$ на жизнь, потом пополнить или нет и не умереть с голоду.
Я бы сам в экселе/R. А так только morningtar знаю для этого, но у него цена неподъемная. И, честно говоря, мне все равно было бы удобнее самому, так как больше гибкости с инструментами. За те же деньги можно индуса нанять свою программу написать.
Нет таких. Позволить регистрацию в России могут только те компании, у которых стратегия нарастить активы (т.е. втюхать паи), а не доходность. Я бы лично в фонды jpmorgan, aberdeen, ubs, fidelity, henderson, invesco и т.д. не вкладывался. Они делают сотни фондов, потом выставляют наиболее удачные и закрывают лузеров. Но, к сожалению , в России вариантов нет. Отрывай брокерский счет и покупай ETF. Если есть банковский счет где-нибудь в ЕС, то все проще.
>Отрывай брокерский счет и покупай ETF
Это слишком сложно, я рассматриваю это так же как просто открыть брокерский счет и покупать акции теслы. Я не инвестор и в этом не разбираюсь.
Тоесть мне далекому от биржы человеку надо найти с первой попытки нормального брокера, потом выбрать фонд, потом его контролировать самому, ниет.
Есть же конторы вроде скоттрейда только европейские, которые принимали русских инвесторов без всяких регистраций, я просто ссылку потерял, там еще минималка ни то 5 ни то 20к евро была.
вот мне приглянулся Vanguard, но он не торгуется ведь на ММВБ. Какой будет вариант, если я в России? Тоже плохо понимаю пока какие нужно действия сделать чтоб воспользоваться зарубежными фондами.
вангуард не регает иностранцев онлайн
а если ETF'ы Vanguard ?
Black Rock
ИТТ я хочу поговорить о реальных консервативных инвестициях. О таких инвестициях, которые дают 10-15% годовых, но с минимальным риском. Доставьте годноты по теме.